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新房供應量也呈現出大漲的趨勢
    首先是明確自己所購小區的掛牌價最低房源的價格,原因是這套房源的價格是該小區均價的指導價。中介在推售房子的過程中,首先主推的是該房源,看房的時候,重點關注這套房子準沒錯。
  如果在這套房源已經成交的情況下,那么在1-3月之內,之前那些價格過高且有意愿賣出的二手房,其業主會出現降價的行為,出現的空間幅度就是可以還價的空間。
  例如,一套價格為52000元/m的標桿房,在它已經賣出的一月的情況下,同一小區里有一套房源將之前的標價56000元/m降低為55500元/m之后,我們還有議價空間為55500-52000=3500元,真實的議價空間甚至可以達到6.25%!上海的戰略眼光非常高,布局不僅全而且均勻,深圳是進步很快沒錯,但是城市地位、工業經濟等還是不及上海的,很多人可能覺得上海人精致生活主義太保守,但我想說,上海的思想,前瞻性絕對全國第一,上海工業很多一部分遷出,只保留高端的工業,因為低端帶來的污染,太大,即使部分中端轉至深圳,深圳也未必能消化和擔當起,我覺得至少30年深圳是不可能超越上海的。打鐵還需自身硬,深圳表面上看確實很厲害,其實軟肋太多。上海的強大是全方位的,任意一個排行榜幾乎都找不出進不了前5的,北京也是如此。上海的長遠競爭對手只有北京,香港深圳都算不了。對此觀點你有異議嗎?和新房相對固定的價格相比,二手房的議價空間相對靈活。相應的,一個城市的二手房議價空間也就反應了二手住宅市場的起伏波動。在如今的行情下,買房的議價范圍在哪個區間合適?可以同樣以上海的二手房市場為例來看。
  從去年8月開始,上海的二手房掛牌量一直在持續增多,但由于新房供應量也呈現出大漲的趨勢,12月份上海有超40個樓盤獲得預售證,所以在新房供應需求分流的影響下,二手房價格持續面臨下降的壓力。安居客數據顯示上海12月二手房均價 49464元/m,目前2019年1月二手房均價為49351 元/m,環比上月下跌 0.19%。
  了解了均價之后,具體到買家看中的某小區樓盤,怎樣確定議價空間,這里可以給大家介紹一招通行路數:
  
  深圳的創新大多為應用科技,上海的創新大多為基礎科研上,哪個底蘊深厚不是一般人能了解的,深圳除非與香港合并,否則超越上海有太多限制條件。深圳發展是很不錯,但它現還在享受新移民城市的紅利。
  看看現在深圳有多少老年人?社保負擔了多少社會責任?所以深圳的人均收入會全國排名第一。以現在中國的經濟制度,深圳想超越上海、北京太難了。上海的經歷,深圳還沒有開始。上海的瓶頸,深圳未來看得到,到時候深圳也會面臨同樣的問題。海2400萬人中有近千萬老人,而深圳的1200萬基本都是壯勞力,GDP增速只高上海一個百分點,說明勞動力的素質和效率不如上海,這點可以從人均收入和政府財政收入中得以驗證。所以深圳未來沒有多少可能挑戰上海的經濟地位!
  以去年11月為例,一份來自貝殼研究院的數據顯示,當月上海鏈家二手住宅成交案源議價空間為4.81%,與上月環比上升5.66%。議價空間進一步上漲,表明客戶在議價中占據更為主導的地位。
  二手房議價對標范圍的另一個因素是市場上的新房價格。從最新的數據來看,上海去年12月新房均價為47011元/m,今年1月新房均價 47904 元/m,新房價格已在微弱上漲,所以,近段時間,上海的二手房的議價空間有所下降。
  實際情況也的確如此,2018年12月,上海鏈家二手住宅成交案源議價空間為4.59%,與上月環比下降4.54%。
  在經過2018年偏冷狀態之后,2019年上海的二手房市場會表現如何呢?在調控政策不放松的大環境下,預計今年1月份時二手房的成交量還是難以出現較大回升。此外,業內人士普遍認為,2019年,上海樓市將保持穩定的態勢,而價格格局或許會出現一定的調整。對于今年市場預期不會太高,今年低價入市應該還是主流。
  值得關注的是,降準的消息已出,讓二手房變得不太好議價。曾有一位上海的房產中介表示,降準之后,買房人數會隨之增多。目前入手還算是低位。以上海松江區新凱一期/二期的二手房為例,均價目前在33000-34000元/平方米左右,相比去年每套房總價大概降了30萬-50萬左右。“房東誠心賣這個房子,報價245萬,電梯房邊套兩房,精裝修,最多也就能砍價5萬左右,不可能再低了。”
  該中介人員同時表示,到了3-5月,則基本不會存在還有低價房源的市場,因為每年的3-5月份是成交旺季,業主們通常都不會愿意降低賣房。總之,二手房在上半年的成交量可能仍然達不到高點,但房價下行壓力已經偏弱。
  最后提一下上海的“325新政”滿三年之期,需求將隨限購到期逐步釋放。2016年3月25日,上海頒布房地產新政,其中最主要的是限購限貸政策。上海樓市經過持續兩年多的調控以后,房價已經得到有效控制。隨著2019年的到來,第一批恰好被攔住的非上海戶籍客群,尤其是剛需客群,將于2019年3月后滿足購房條件。從2108年10月緩慢上漲的成交量中也可見部分需求已在提前得到釋放,所以后期還會繼續。
  上海鏈家研究院院長陳澤帥預計,今年上海的房價還有一定的下降空間,市場這樣緩慢的降溫可以看成市場在緩慢的擠出泡沫,所以,就議價空間來講目前能實現5%左右是非常可觀的。 深圳未來有無可能挑戰上海的經濟地位?在深圳呆了四、五年,在上海快十年,沒有比較就沒有鑒別,兩座城市氣場都不一樣!我認為深圳挑戰上海的經濟地位幾無可能!
(責任編輯:admin)
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